二項道路とは？

二項道路とは
私道とは？

二項道路とは

現在の建築基準法では、建物を建築する場合、原則として幅員4メートル以上の道路に2メートル以上面していなければなりません（接道義務）。

この要件を満たさないと建築は認められないのですが、事実上、既成市街地では4メートル未満の道が多いため、こうした沿道の建物がほとんどが”既存不適格”となり、建替えが不可となってしまいます。

そこで、2項道路なのですが、道路の中心線から水平距離2メートル後退（これをセットバックといいます。）した線を道路と敷地の境界線とみなすことによって、建替えを認めることにした緩和規定です。

このような4メートル未満の道路のことを「建築基準法第４２条第二項」に規定されることから「二項道路」と呼びます。「みなし道路」ともいいます。

つまり、現在の建物を壊して後退させろとは言えないため、今度、建て直すときは、道路の中心線から２メートル下げて建ててくださいということなのです。つまり、将来的には、幅員４メートルの道路が確保できるのです。

しかし、実際のところ、敷地を道路に提供することを逃れるため、塀や外壁はそのまま残したり、他を建替えることで、新築ではなく改築といってセットバックを逃れることもあるのも、また現実です。

調査に⾏く際には道路部分の公図の幅員がどのくらいあるのかをよく聞かれるので、公図（あれば地積測量図）を持参することをおすすめします。

私道とは？

私道とは、基本的には公共のものではなく私人が所有者の通常の土地なのですが、その一部を道路として使っているものです。

前述のように、建物を建築する場合、接道義務があり、他人の土地に囲まれた土地であれば、入ることができませんから、私道がないと世道義務を満たさないことになります。その土地に入れないと所有しても使えないため、最低限の通路を使用す目権利があります。これを”囲繞地通行権”といい、他人の土地を使用することが可能です。

しかし、他人の土地ですから、維持管理も所有者や利用者が行わねばなりません。道路としての利用を廃止することも、新たに設置すること、私道の上に建物や工作物を作ることも自由です。人に貸したり、権利を移転することもできます。

私道付きの建売住宅

私道負担付きの敷地や私道負担付き分譲住宅では事情は少し違ってきます建築基準法では、”実質的に公道と同程度の効用のある道を私人が造った場合には、公道と同様に建築基準法上の道路と認める”こととしおり、それに準じているといえます。

建売当時は建設業者や販売業者の管理下にありますが、分譲され、所有権が建売住宅の購入者に移転すると、その管理者も買った人に移ります。

分譲住宅では、私道を新設する場合は、定められた基準に合致する道路を造って、特定行政庁より指定を受けて初めて、土地利用が可能になるわけですが、一般の購入者は、すでに私道が出来上がった状態で手にすることになります。

既存の私道に対する取扱い

既存私道に対する建築基準法上の取扱い
①	都市計画区域に指定された際（建築基準法が施行された際、既に当該区域に指定されていた区域では法施行の際）、その時に既にある私道で幅員が4ｍ以上あるものは、道路となります。
②	土地区画整理法により作られた道路の内、公共のものではない道路も4ｍ以上あれば道路になります。
③	1.の場合、幅が4ｍ未満の私道は、道路としての認定の条件を満たしていない。ただし、この道に沿って建物が他にも建っている場合には、救済措置として特定行政庁が道路として指定すれば、4ｍ未満であっても道路として扱うことが出来ます。その代わりに道路との境界線を、現状の道路の中心線から、2ｍ下がったところ（セットバック）を特定行政庁が決定します。いわゆる2項道路の取扱になり、将来的に4ｍ道路を確保することを狙った措置です。

※不動産を調査する場合、特に接道の有無で価格に大きな影響がありますから、特に売り仲介する不動産業者は建築指導課に前面道路が建築基準法上の道路に該当するか（２項道路に該当するか）を確認しましょう。

建築基準法で規定される道路のいろいろ（参考）

法４２条１項１号道路	道路法の道路つまり、国道、都道及び市町村道のこと	幅員4m以上
法４２条１項２号道路	都市計画法、土地区画整理法、旧住宅地造成事業に関する法律などに基づき許認可を受けて築造した道路	幅員４m以上のもの。工事完了後に市町村に移管され道路法の道路となる場合は、法第４２条１項１号の道路にも該当することとなります。
法４２条１項３号道路	「基準時（建築基準法が施行された昭和25年11月23日と当該市町村が都市計画区域に指定された時点とのいずれか遅い時点）」に既に幅員４ｍ以上の道として存在し、現在に至っているもの	幅員4m以上
法４２条１項４号道路	道路法、都市計画法その他の法律による新設又は変更の事業計画のある道路で、事業者の申請に基づき、２年以内にその事業が執行される予定のものとして特定行政庁が指定したものです。
法４２条１項５号道路位置指定道路	いわゆる「位置指定道路」です。土地の所有者が築造する幅員４ｍ以上の道で、申請を受けて、特定行政庁がその位置の指定をしたものです。	特定行政庁が道路位置の指定をした道路です。建売住宅や土地の分譲をする目的で土地を区画割りする場合、全ての区画が道路に面するように築造しますが、その道路が建築基準法上の道路として認められないと、その道路に面する区画は建築をすることができません。
法４２条２項道路 2項道路	建築基準法施行時（建築基準法が施行された昭和25年11月23日と当該市町村が都市計画区域に指定された時点とのいずれか遅い時点）に存在する幅員４ｍ未満の道で、既に建築物が建ち並んでおり、その他特定行政庁が定める基準を満たすものです。この道路に面している敷地は、基準時の道の中心線から水平距離２ｍの線を道路の境界線とみなします。中心線から水平距離２ｍ未満にがけや河川等が存在する場合は、これらの境界から水平距離４ｍの線を道路の境界線とみなします。	道幅1.8m以上4m未満。
基準法上道路以外（法４３条１項ただし書きの適用を受けたことがある道路）゜	法４２条に定める道路に該当しませんが、法４３条第１項ただし書の適用を受けたことがある建築物の敷地が接する道です。平成１１年１２月２２日の法改正により、法４３条第１項ただし書の適用を受ける場合は、特定行政庁の許可が必要になりました。これ以前に法第４３条第１項ただし書の適用を受けた道等であっても、道等の状況・建築計画の内容等により許可基準に適合しない場合は許可を受けられない場合があります。 ※参考：建築基準法第４３条第１項ただし書の取り扱い（東京都都市整備局）	建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。次条第１項を除き、以下同じ。）に２メートル以上接しなければならない。ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでない。
その他

いかがでしたでしょうか。

不動産と道路の関係はとても重要で、価格に対して最も大きな影響を及ぼしているといっても過言ではありません。

インターネット上には、不動産会社や行政のサイトに当サイトよりもさらに詳細な解説がありますが、不動産、特に土地を購入して建物を建設する場合、また、用途変更の申請をする場合、道路の種類や幅員がポイントとなりますので、特に不動産業者の方は気を付けていただければと思います。

参考条文

建築基準法（抜粋）

（道路の定義）

第四十二条　この章の規定において「道路」とは、次の各号の一に該当する幅員四メートル（特定行政庁がその地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内においては、六メートル。次項及び第三項において同じ。）以上のもの（地下におけるものを除く。）をいう。

一　道路法（昭和二十七年法律第百八十号）による道路

二　都市計画法、土地区画整理法（昭和二十九年法律第百十九号）、旧住宅地造成事業に関する法律（昭和三十九年法律第百六十号）、都市再開発法（昭和四十四年法律第三十八号）、新都市基盤整備法（昭和四十七年法律第八十六号）、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法（昭和五十年法律第六十七号）又は密集市街地整備法（第六章に限る。以下この項において同じ。）による道路

三　この章の規定が適用されるに至つた際現に存在する道

四　道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法、新都市基盤整備法、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法又は密集市街地整備法による新設又は変更の事業計画のある道路で、二年以内にその事業が執行される予定のものとして特定行政庁が指定したもの

五　土地を建築物の敷地として利用するため、道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法、新都市基盤整備法、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法又は密集市街地整備法によらないで築造する政令で定める基準に適合する道で、これを築造しようとする者が特定行政庁からその位置の指定を受けたもの

２　この章の規定が適用されるに至つた際現に建築物が立ち並んでいる幅員四メートル未満の道で、特定行政庁の指定したものは、前項の規定にかかわらず、同項の道路とみなし、その中心線からの水平距離二メートル（前項の規定により指定された区域内においては、三メートル（特定行政庁が周囲の状況により避難及び通行の安全上支障がないと認める場合は、二メートル）。以下この項及び次項において同じ。）の線をその道路の境界線とみなす。ただし、当該道がその中心線からの水平距離二メートル未満でがけ地、川、線路敷地その他これらに類するものに沿う場合においては、当該がけ地等の道の側の境界線及びその境界線から道の側に水平距離四メートルの線をその道路の境界線とみなす。

３　特定行政庁は、土地の状況に因りやむを得ない場合においては、前項の規定にかかわらず、同項に規定する中心線からの水平距離については二メートル未満一・三五メートル以上の範囲内において、同項に規定するがけ地等の境界線からの水平距離については四メートル未満二・七メートル以上の範囲内において、別にその水平距離を指定することができる。

４　第一項の区域内の幅員六メートル未満の道（第一号又は第二号に該当する道にあつては、幅員四メートル以上のものに限る。）で、特定行政庁が次の各号の一に該当すると認めて指定したものは、同項の規定にかかわらず、同項の道路とみなす。

一　周囲の状況により避難及び通行の安全上支障がないと認められる道

二　地区計画等に定められた道の配置及び規模又はその区域に即して築造される道

三　第一項の区域が指定された際現に道路とされていた道

５　前項第三号に該当すると認めて特定行政庁が指定した幅員四メートル未満の道については、第二項の規定にかかわらず、第一項の区域が指定された際道路の境界線とみなされていた線をその道路の境界線とみなす。

６　特定行政庁は、第二項の規定により幅員一・八メートル未満の道を指定する場合又は第三項の規定により別に水平距離を指定する場合においては、あらかじめ、建築審査会の同意を得なければならない。