土砂災害のおそれのある地区は、警戒のために様々な規制があり「土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律（平成13年4月1日施行）」に基づき、管轄自治体が土砂災害警戒区域（通称：イエローゾーン）および土砂災害特別警戒区域（通称：レッドゾーン）の指定を行っています。
開発行為等が制限されるため、不動産価値や許認可にも大きく影響し、大将の不動産ががこれらの土砂災害のおそれのある地区にあるかどうか、事前にハザードマップで確認が必要です。⇒国土交通省ハザードマップポータルサイト
今回は、特に宿泊施設について、土砂災害警戒区域での宿泊施設の規制について解説します。
基本的な確認事項
区域の確認
土砂災害警戒区域は、各都道府県が土砂災害防止法に基づき指定します
対象の場所が「土砂災害警戒区域」または「特別警戒区域（イエローゾーン／レッドゾーン）」に該当するか、必ず確認しましょう。都道府県や市町村のハザードマップや自治体管轄窓口で確認できます。
土砂災害警戒区域(イエローゾーン)と土砂災害特別警戒区域(レッドゾーン)を指定される場合が多いですが、次のような定義になっています。
- 土砂災害警戒区域（イエローゾーン）
- 崩壊した土石等によって、被害を受けるおそれのある区域
- 土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）
- 崩壊した土石等によって、住宅等の建築物が倒壊し、住んでいる人の生命や身体に大きな危害が生じるおそれがある区域
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/documents/d/toshiseibi/pdf_bosai_dosya_pdf_02
土砂災害警戒区域（イエローゾーン）
● 概要
- 土砂災害が発生した場合に、住民に著しい危害が生じる恐れのある区域
- 比較的危険度は中程度
- 法律上は 警戒避難体制の整備 が目的
● 主な規制・影響
| 区分 | 内容 |
|---|---|
| 不動産取引 | 宅建業者の重要事項説明義務が発生 |
| 建築 | 建築制限は原則なし（ただし自治体により違いあり）※自治体により条例等で特別な規制、行政指導が行われる場合があります。 |
| ハザードマップ | 区域表示あり／避難情報の優先対象 |
| 旅館業等 | 原則許可は可能だが、防災上の対応は求められる |
土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）
● 概要
土砂災害が発生した場合に、建築物が壊滅するような甚大な被害を受け、かつ人命に重大な被害を与える可能性のある区域、危険度が極めて高い区域です
●特定開発行為
特定開発行為とは、土砂災害特別警戒区域内において、用途が制限用途である建築物（「特定予
定建築物」）の建築の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更をいいます。あらかじめ各許可権者の許可を受ける必要があります。
● 主な規制・影響
| 区分 | 内容 |
|---|---|
| 建築 | 建築制限あり（都道府県知事の許可必要） 特に不特定多数が利用する施設（旅館、病院、学校など）は新築・増築に制限あり |
| 構造要件 | 擁壁、避難経路、耐災害構造などの構造的対策が義務 |
| 開発行為 | 原則として開発許可が必要／危険回避措置の計画が求められる |
| 保険や融資 | 火災保険・地震保険の一部で保険料が増額、加入制限あり。不動産の担保価値が低く、融資が出ない場合があります。 |
| 不動産取引 | 重要事項説明の義務あり※リスクの説明 |
| 避難・防災 | 避難経路、避難場所、防災計画の明確化・整備が必要 |
イエローゾーンとレットゾーンの違い（まとめ）
| 項目 | イエローゾーン（警戒区域） | レッドゾーン（特別警戒区域） |
|---|---|---|
| 危険度 | 中程度 | 高い（建物被害・人命被害の恐れ） |
| 指定目的 | 警戒避難体制の整備 | 人命保護・建築物の安全確保 |
| 建築制限 | 原則なし ※ただし、自治体などで指導、条例等注意 | 一定の建築物に制限あり（許可制） |
| 避難措置 | 任意・助言中心 | 避難経路・計画の整備義務あり |
| 構造義務 | 基本なし（助言程度） | 崖部分などの法面工、擁壁などの構造義務あり |
旅館業法上の許可との関係
営業許可申請（保健所）
- 通常の旅館業の営業許可申請（旅館・簡易宿所・ホテル等）に加えて、防災上の安全性が審査される可能性があります。※管轄自治体(都道府県や建築主事のいる管轄自治体への確認など）
- 土砂災害区域であることを申請時に申告し、防災計画や避難誘導体制の説明を求められることがあります。
市町村の条例・指導
- 一部自治体では条例でさらに厳しい基準を設けている場合があります（例：避難訓練の実施義務、防災マニュアルの整備など）。
旅館業以外の用途との関係
- 例えば、民泊（住宅宿泊事業）でも類似の規制があるため、「用途変更」を伴う場合は注意。
実務上の流れ（例）
- ハザードマップ確認 → 区域内か判定
- 建築確認 or 改築等の計画立案
- 都道府県への土砂災害特別警戒区域内建築物等許可申請
- 建築確認取得
- 旅館業営業許可申請（保健所）
- 避難計画の提出・受理（必要に応じて）
わからない場合、疑問点等は、管轄自治体にご相談ください。
当事務所にもお気軽にお問合せご相談ください。
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