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開発行為許可申請
開発行為許可申請
開発行為許可には、都市計画法29条に基づくものと、24条に基づくものとの大きく2つの区分があります。
開発許可は大きく2つ
29条に基づく許可： 都市計画区域又は準都市計画区域内において開発行為をしようとする場合の開発行為の許可
34条に基づく許可：市街化調整区域に係る開発行為の許可
以下、都市計画法29条に基づく開発許可を例に、解説いたします。
開発許可制度は、都市の周辺部における無秩序な市街化を防止するため、都市計画区域を「計画的な市街化を促進すべき市街化区域」と「原則として市街化を抑制すべき市街化調整区域」に区分した目的を担保することと、都市計画区域内の開発行為について公共施設や排水設備等必要な施設の整備を義務付けるなど良質な宅地水準を確保することの2つの役割を果たす目的で創設されたものです。
開発許可に関する用語の定義
都市計画法第四条（抄）
（定義） 第四条
この法律において「都市計画」とは、都市の健全な発展と秩序ある整備を図るための土地利用、都市施設の整備及び市街地開発事業に関する計画で、次章の規定に従い定められたものをいう。
２ この法律において「都市計画区域」とは次条の規定により指定された区域を、「準都市計画区域」とは第五条の二の規定により指定された区域をいう。
３ この法律において「地域地区」とは、第八条第一項各号に掲げる地域、地区又は街区をいう。
４ この法律において「促進区域」とは、第十条の二第一項各号に掲げる区域をいう。
５ この法律において「都市施設」とは、都市計画において定められるべき第十一条第一項各号に掲げる施設をいう。
６ この法律において「都市計画施設」とは、都市計画において定められた第十一条第一項各号に掲げる施設をいう。
７ この法律において「市街地開発事業」とは、第十二条第一項各号に掲げる事業をいう。
８ この法律において「市街地開発事業等予定区域」とは、第十二条の二第一項各号に掲げる予定区域をいう。
９ この法律において「地区計画等」とは、第十二条の四第一項各号に掲げる計画をいう。
１０ この法律において「建築物」とは建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第二条第一号に定める建築物を、「建築」とは同条第十三号に定める建築をいう。
１１ この法律において「特定工作物」とは、コンクリートプラントその他周辺の地域の環境の悪化をもたらすおそれがある工作物で政令で定めるもの（以下「第一種特定工作物」という。）又はゴルフコースその他大規模な工作物で政令で定めるもの（以下「第二種特定工作物」という。）をいう。
１２ この法律において「開発行為」とは、主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行なう土地の区画形質の変更をいう。
１３ この法律において「開発区域」とは、開発行為をする土地の区域をいう。
１４ この法律において「公共施設」とは、道路、公園その他政令で定める公共の用に供する施設をいう。
１５ この法律において「都市計画事業」とは、この法律で定めるところにより第五十九条の規定による認可又は承認を受けて行なわれる都市計画施設の整備に関する事業及び市街地開発事業をいう。
１６ この法律において「施行者」とは、都市計画事業を施行する者をいう。
都市計画法 （昭和四十三年法律第百号）
開発許可（都市計画法第29条）
例えば品川区を例にとると、市街化区域内において開発区域の面積が一定規模を超えるの開発行為を行う場合に、自治体の長の許可が必要です。
開発行為、開発許可とは？
主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で、土地の区画形質の変更を行うことをいいます。
市街化区域においては、開発区域面積が1000㎡以上の土地で行う開発行為については、原則として、開発許可が必要です。自治体によっては開発区域面積を500平方メートル以上とするなど、別段の定めを設けている場合があり注意が必要。
市街化調整区域の場合は、面積は関係ないため、開発区域の面積にかかわらず開発許可が必要！
つまり、具体的には、開発行為とは、主として建物を建てることを目的とし、道路の新設や廃止などによる「区画の変更」、切土や盛土による「形質の変更」を行なうことをいいます。
開発行為にあたらないもの
このような場合には、開発行為ではありません。
○土地の分合筆。
○建築工事と不可分な一体の工事と認められる基礎打ち、土地の掘削など。
○1メートル以下の切土・盛土→これ以上だと必要！
※市街化調整区域内では、開発行為がない場合でも第1種特定工作物の建設を行う際、建築物の建築の際には建設許可が必要になります。
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開発行為許可申請の流れ
四日市市の例
市街化調整区域（都市計画法34条に基づく開発許可 ）、区域外での開発行為についても、規模や内容により許可が必要です。地元自治体の条例などで確認が必要です。
以上、開発行為許可に関する大まかな流れを解説いたしましたが、通常、開発許可については、関連する景観条例や浄化槽などの規定を順守する必要があります。
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