二項道路とは？

二項道路とは

現在の建築基準法では、建物を建築する場合、原則として幅員4メートル以上の道路に2メートル以上面していなければなりません（接道義務）。

この要件を満たさないと建築は認められないのですが、事実上、既成市街地では4メートル未満の道が多いため、こうした沿道の建物がほとんどが”既存不適格”となり、建替えが不可となってしまいます。

そこで、2項道路なのですが、道路の中心線から水平距離2メートル後退（これをセットバックといいます。）した線を道路と敷地の境界線とみなすことによって、建替えを認めることにした緩和規定です。

このような4メートル未満の道路のことを「建築基準法第４２条第二項」に規定されることから「二項道路」と呼びます。「みなし道路」ともいいます。

つまり、現在の建物を壊して後退させろとは言えないため、今度、建て直すときは、道路の中心線から２メートル下げて建ててくださいということなのです。つまり、将来的には、幅員４メートルの道路が確保できるのです。

しかし、実際のところ、敷地を道路に提供することを逃れるため、塀や外壁はそのまま残したり、部分的に建替えることで、新築ではなく改築といってセットバックを逃れることもあるのも、また現実です。

調査に⾏く際には道路部分の公図の幅員がどのくらいあるのかをよく聞かれるので、公図（あれば地積測量図）を持参することをおすすめします。

私道とは？

私道とは、基本的には公共のものではなく私人が所有者の通常の土地なのですが、その一部を道路として使っているものです。

前述のように、建物を建築する場合、接道義務があり、他人の土地に囲まれた土地であれば、入ることができませんから、私道がないと世道義務を満たさないことになります。その土地に入れないと所有しても使えないため、最低限の通路を使用す目権利があります。これを”囲繞地通行権”といい、他人の土地を使用することが可能です。

しかし、他人の土地ですから、維持管理も所有者や利用者が行わねばなりません。道路としての利用を廃止することも、新たに設置すること、私道の上に建物や工作物を作ることも自由です。人に貸したり、権利を移転することもできます。

私道付きの建売住宅

私道負担付きの敷地や私道負担付き分譲住宅では事情は少し違ってきます建築基準法では、”実質的に公道と同程度の効用のある道を私人が造った場合には、公道と同様に建築基準法上の道路と認める”こととしおり、それに準じているといえます。

既存の私道に対する取扱い

建築基準法で規定される道路のいろいろ（参考）