生産緑地法の改正|2022年問題とは?

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生産緑地制度とは

生産緑地制度とは、農業を継続することを条件に、固定資産税・相続税の得点を受けることができる農地です。生産緑地法の制定によって1992年に始まった制度です。

最低30年間は農地・緑地として土地を維持する制約の代わりに、税制面で大幅な優遇が受けることがでるというこの制度ですが、2022年がちょうど1992年から30年目にあたり、この制度の期限を迎える農地が大量に市場に流出するのではないかと言われています。

生産緑地のメリット

・固定資産税の軽減(概ね1/100)

・相続時に終生耕作か2018.9施行の「都市農地貸借法」による認定貸付を条件にその農地に対する相続税の大部分が猶予される制度を選択できます。

生産緑地のデメリット

宅地として売却、住宅建築することが制限されています➡生産緑地の指定解除が必要

生産緑地内で許可の必要な行為
① 建築物その他の工作物の新築、改築又は増築
② 宅地の造成、土石の採取その他の土地の形質の変更
③ 水面の埋立て又は干拓

生産緑地法第8条第1項

生産緑地の対象地域

そもそも生産緑地は都市部に農家・農地を残すことを目的としていて、主に3大都市圏(首都圏、近畿圏、中京圏)の市街化区域で制定されています。

以下、国土交通省の平成29年度統計からの数値で作成いたしましたが、全国合計のうち大部分が関東、特に東京に集中しています。東京都には25パーセントが集中しています。

都市計画区域名都市数決定面積地区数
       ha 
全国計    222     12,972.5       61,207
    
北海道     –          –            –  
東北     –          –            –  
関東    115      7,461.7       31,461
 うち東京都  27   3,164   11,343
北陸      1          0.1            1
中部     38      1,531.5       11,283
近畿     66      3,975.0       18,454
中国     –          –            –  
四国     –          –            –  
九州      2          4.2            8
沖縄     –          –            –  

首都圏の都道府県別データ

都市交通調査・都市計画調査:§2 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況(平成29年) - 国土交通省
国土交通省のウェブサイトです。政策、報道発表資料、統計情報、各種申請手続きに関する情報などを掲載しています。

出展:国土交通省「都市計画現況調査」数値より

生産緑地は1992年度(法制定時)に15,109ha、1996年度の15,541haが最大で、2017年度でも上記の12,972haで、減少は2割であり、現在のところ、ほぼ法の目的は達成されているといってよいでしょう。

30年後の2022年には生産緑地はどうなるのか?

2022年に1992年から30年を迎えますが、30年後の措置としては、以下のような流れが想定されています。

  • ①指定から30年経過すると、自治体に買い取りを申し出ることが可能
  • ②自治体が買い取れない場合は、他の農家にあっせん➡買い手がつかない場合は指定が解除
  • ③税制優遇はなくなるため、土地は市場に流通する可能性があり。

ということで、世田谷などの一等地にも生産緑地が地数存在しますが、現在農家の後継者は少数で、後継者がいない場合は、納税のため、土地を売却する流れは容易に想像されます。

実際、当所指定を受けた約13000haの生産緑地は80パーセントが2022年に30年の満期を迎えます。何もしなければ、このうち1/3くらいは市場に流通するといわれていますが、面積にして4000ha=40,000,000㎡ですから、仮に130㎡の宅地なら30万戸の用地に相当し、これだけの土地が市場に流通すると、不動産価格は大暴落する可能性があり、業界では「2022」年問題と呼ばれています。

生産緑地流出を防ぐための政府の対策は?

これを見こし、政府はギリギリになって、対処法を提示しました。具体的には以下の3つです。

①生産緑地地区の規模(面積)要件引下げが可能に

生産緑地の指定が受けられる面積は、500 ㎡以上でしたか、条例で 300 ㎡以上に引き下げが可能となりました。法改正に合わせ、自治体の条例も改正されています。

500㎡➡300㎡
出典 国土交通省 https://www.mlit.go.jp/common/001198169.pdf

これは、従来、生産緑地の要件から漏れていた土地や、生産緑地の解除に伴って道連れで解除される土地の流出を防ぐためです。

②建設可能施設の拡大| 生産緑地地区内における建築規制(建築基準)の緩和

農地に建設できる施設は、農業施設に限定されていくしたが、建築基準法を緩和し、レストランや販売所等の施設が建設可能になりました。※ただし、生産緑地原産のものの販売者的などに限定されています。

生産緑地法第8条第2項第二号(抜粋)

二 次に掲げる施設で、当該生産緑地の保全に著しい支障を及ぼすおそれがなく、かつ、当該生産緑地における農林漁業の安定的な継続に資するものとして国土交通省令で定める基準に適合するもの

イ 当該生産緑地地区及びその周辺の地域内において生産された農産物等を主たる原材料として使用する製造又は加工の用に供する施設

ロ イの農産物等又はこれを主たる原材料として製造され、若しくは加工された物品の販売の用に供する施設

ハ イの農産物等を主たる材料とする料理の提供の用に供する施設

https://elaws.e-gov.go.jp/search/elawsSearch/elaws_search/lsg0500/detail?lawId=349AC0000000068
出典 国土交通省 https://www.mlit.go.jp/common/001198169.pdf

③特定生産緑地の創設

市区町村への買取請求の申出期日は、生産緑地指定後 30 年経過後又は農業従事者(土地所有者)の死亡が要件なのですが、30 年経過した時点(つまり最短で2022年時点)で、所有者の申請により「特定生産緑地」に指定されると、期日が 10 年間延長されます。

(特定生産緑地の指定) 第十条の二 市町村長は、申出基準日が近く到来することとなる生産緑地のうち、その周辺の地域における公園、緑地その他の公共空地の整備の状況及び土地利用の状況を勘案して、当該申出基準日以後においてもその保全を確実に行うことが良好な都市環境の形成を図る上で特に有効であると認められるものを、特定生産緑地として指定することができる。

2 前項の規定による指定(以下単に「指定」という。)は、申出基準日までに行うものとし、その指定の期限は、当該申出基準日から起算して十年を経過する日とする。

3 市町村長は、指定をしようとするときは、あらかじめ、当該生産緑地に係る農地等利害関係人(第三条第四項に規定する農地等利害関係人をいう。以下同じ。)の同意を得るとともに、市町村都市計画審議会(当該市町村に市町村都市計画審議会が置かれていないときは、当該市町村の存する都道府県の都道府県都市計画審議会。第十条の四第三項において同じ。)の意見を聴かなければならない。

4 市町村長は、指定をしたときは、国土交通省令で定めるところにより、当該特定生産緑地を公示するとともに、その旨を当該特定生産緑地に係る農地等利害関係人に通知しなければならない。 (特定生産緑地の指定の期限の延長)

https://elaws.e-gov.go.jp/search/elawsSearch/elaws_search/lsg0500/detail?lawId=349AC0000000068
出典 国土交通省 https://www.mlit.go.jp/common/001198169.pdf

特定農地借家法の制定(2018.9.1)

新法により、生産緑地を貸しても納税が猶予され、契約期間終了後(5年)に農地は返還できることとなりました。※別記事で詳しく解説

今回は農地法の改正について概要を説明しましたが、一定の割合で元生産緑地が宅地として流通することは避けられないかもしれません。

動向を注視し、近隣に不動産を買う場合は注意しましょう。

次回は、生産緑地の活用法や特定農地借家法について詳しく解説いたします。

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上記で説明した通り、生産緑地に勝手に住宅などを建設することはできません。生産緑地の解除や将来、生産緑地を継続するかどうかの検討などは、当事務所までお問い合わせください。

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買取り申出に関する手続き延長申請など) 書類作成と申請代理基本料金250,000円
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