明治２９年（１８９６年）に民法が制定されました。民法は 総則、物権、債権 親族、相続 という構成の法律ですが、債権関係の規定（再建＝契約と考えてください。）についての規定は約１２０年間、制定当時の考え方のままで、微修正を除き、概念的には、ほぼ改正されていますせん。しかしながら、制定当時（明治時代）と現代の社会状況は全く異なり、明治の常識で作られた民法の基準はさすがに現代社会にそぐわなくなってきている個所が多く、今般、民法の大改正が行われましたが、2020年4月1日から全面的に施行されます。改正の中心は債権に関する部分が大半で、不動産業界や民泊業界には特に重要な改正内容が多いので、今回は、不動産に関する改正の重要なものの要点を解説いたします。
民法改正のポイント
民法の大改正は、以下のように内容が多岐になります。少なくとも以下の事項が関係します
消滅時効、法定利率、債権譲渡、意思能力、意思表示、代理、債務不履行による損害賠償、契約解除、売り主の瑕疵担保責任、原始的不能の場合の損害賠償、債務者の責任財産の保全、債務引き受け、相殺禁止、第三者弁済、契約、危険負担、消費貸借、賃貸借、請負、寄託
不動産業に関係のある改正ポイント
不動産、民泊関係の事業者にとって特に重要なのは、以下のような賃貸借と契約に関する箇所ではしょう。以下、
- 賃貸借継続中： 賃借物の修繕に関する要件の見直し、 賃貸不動産が譲渡された場合のルール明確化
- 賃貸借終了時： 賃借人の原状回復義務及び収去義務等の明確化 、敷金に関するルールの明確化
- 賃貸借契約から生ずる債務の保証に関するルール
の3点に絞り解説します。
❶不動産賃貸借継続中のルール
1-1 賃借物の修繕に関する要件の見直し
賃借人は、改正民法では
- ①賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、又は賃貸人がその旨を知ったにも関わらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき、
- ②急迫の事情があるとき
のどちらかの場合は、賃借人が修繕の必要な個所を自ら修繕することができる権利を民法上有することが明文化されました。（607条の２）。つまり、オーナーや管理会社が対応しない場合は、勝手に設備を修繕できるということが法律に明記されました。
➡場合によっては、オーナー側がかなり不利になる場合があり、過日トラブルの原因ともなるので 、今後は契約書で明確化するよう注意しましょう。
1-2 賃貸借の存続期間
賃貸借については、民法、借地借家法で定められていますが、永小作権などについては、民法の規定が支配的です。以下の例のように、長期の契約が慣習として現在は多く存在します。
従来は、賃貸借間の最長は20年とされていましたが、社会的にニーズに答えるように、今回これを50年まで引き上げられました。
1-3 賃貸不動産のオーナーチェンジの場合の賃料
オーナーチェンジとは、賃貸中に所有権が新オーナーに譲渡される場合ですが、これも民法に明記がされていませんでした。今回条文に明記され、オーナーチェン殿対抗要件は【所有権移転の登記】ということが明確化されました。
❷不動産賃貸終了後のルール
2-1 敷金の明確化
賃貸借契約に関する重要な改正点として敷金に関する部分が挙げられます。敷金については、賃貸借終了時の敷金返還、原状回復に関する規定が明記されました。具体的には、
- 慣習であった「敷金」を正式に法律で定義
- 返還時期や使途についての明確化
されました。
2-2 原状回復
原状回復については、民法に規定がありませんでした。これまでは、壁紙の張替えや汚損などの基準があいまいであったため、業界団体や自治体がガイドラインを出したりしていましたが、それぞれ業界慣習、大家の主観などで決められているのか現状で、かなり金額や基準に幅がありました。
今回、民法でルールを明確化し、【経年劣化による義務を負わない】ことが明記されました。
❸賃貸借契約から生ずる債務の保証に関するルール
債務保証、連帯保証などの保証人に関するルールが大改正され、不動産業界にとっては、今回の民法改正の最大の改正点とも言えます。 連帯債務については「連帯債務の絶対的効力事由を削減する」、保証人については、極度額の概念が追加されました。
3-1 包括根保証の禁止の対象拡大－個人保証人の保護の拡充－
包括根保証を賃貸契約に拡大しました。言葉は難しいですが、 簡単に言うと保証金額や保証期限に定めのない保証のことです。 従来保証の上限は、貸金債権については定めがあり、賃貸借契約にはないため、事業用物件の保証人になると、主債務者に代わり膨大な原状回復費用や滞納家賃、損害賠償的な意味合いの金銭を請求されるということがありました。
根保証契約は、書面で行わなければ無効で、今回の民法改正は、極度額、つまり契約時に「どのくらいまで（いくらまで）の金額を保証するのか」ということを明示することが義務付けられました。
今回のまとめ｜2020.4.1民法改正｜不動産に関する重要なポイント3
❶不動産賃貸借継続中のルール
- 賃借物の修繕に関する要件の見直し➡賃貸人が修繕できるという規定を明文化
- 賃貸借の存続期間 ➡最長50年
- 賃貸不動産のオーナーチェンジの場合の賃料➡対抗要件（証拠）は所有権移転登記
❷不動産賃貸終了後のルール
- 敷金の明確化 ➡敷金の使用目的は原状回復。
- 原状回復 ➡原状回復に経年劣化は含まれない。
❸賃貸借契約から生ずる債務の保証に関するルール
- 包括根保証の禁止の対象拡大➡賃貸借契約の保証契約に保証の上限を設定
国土交通省の標準賃貸契約書｜2020.4.1民法改正対応版
平成30年３月改定➡「家賃債務保証業者型」や「極度額の記載欄」が新設されました。また、「連帯保証人型」の賃貸住宅標準契約書を新設
平成32年（2020年）４月１日対応の国土交通省が推奨する契約書類は以下のとおりです。
◇「賃貸住宅標準契約書 平成30年３月版・家賃債務保証業者型」 ［PDF形式：476KB］
・ 契約書本体 [Word形式：80KB]
出典 国土交通省サイトよりhttps://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000023.html
・ 承諾書例 [Word形式：60KB]
◇「賃貸住宅標準契約書 平成30年３月版・連帯保証人型」 ［PDF形式：476KB］
・ 契約書本体 [Word形式：79KB］
・ 承諾書例 [Word形式：61KB]
（参考）平成24年版との新旧対照表 [PDF形式：619KB] ＊ 平成32年４月１日施行の改正民法では、連帯保証人について、極度額を設定する必要があります。
極度額の設定にあたり参考となるデータを「極度額に関する参考資料」としてとりまとめました。
また、改正民法では賃借物が一部滅失等で使用等できない場合、その割合に応じて賃料は、当然減額されることが規定されました。
一部滅失等による賃料減額の程度等について、「相談対応事例集」をご参考ください。
平成24年２月改定 賃貸借当事者間の紛争の未然防止の観点から、条項の改訂、解説コメントの追加などを行いました。
◆ 「賃貸住宅標準契約書」（改訂版）
・ 契約書本体 ［PDF形式：312KB］［Word形式：171KB］
・ 作成にあたっての注意点 ［PDF形式：218KB］
・ 解説コメント ［PDF形式：286KB］
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