農地を売買する場合、農家に売却する場合は、農地のままでよいのですが、宅地として売買する場合は、いったん農地を転用し、宅地としてからの売買でないと、建物の建設ができません。また農地は農地のまま売買する場合、農業者にしか売買できないので、これが農地の流通が難しい理由でもあります。
❶農地の売買の2つの方法
農地を売買する場合は、農地を農地として売買する方法と農地を宅地などに転用して売買す目方法との2つが想定されます。
農地を農地として売買する方法（農地法３条）
農地法3条は農地を農地のまま権利を移転するもので、それを工作人や所有者の移転の許可です。 具体的には、個人やは農業生産法人等の法人が耕作する目的で、農地の売買または貸借等をし、所有権（または、永小作権、質権、賃借権など）を取得する場合の許可です。 ちなみに、相続場合は３条の許可は不要です（要届出）
売買の流れ場以下のとおりです。
- 不動産会社に売買の仲介を依頼（又は公正証書などで契約が農業委員会のあっせん）
- 農業従事者と許可（農業委員会）を条件とした不動産売買契約締結
- 農地法第3条に基づき農地売却の許可申請➡農業委員会
- 許可に基づき、農地の所有権移転登記や引き渡し、代金精算を行う
農地を農地として売る場合、農地として利用できるもの＝つまり、農業従事者に限られます。
当事務所は、農業委員会の申請の代理等を行い、契約書作成（不動産業者の仲介が必要な場合は、当事務所のグループ内の会社が宅地建物取引業の免許を保有しており、こちらで仲介を行います。）
農地を転用して売買する場合（４条、５条）
４条許可、5条許可は、農地を農地以外のものに変える転用の許可ですが、
4条は自分の農地を転用するものです。つまり、土地の所有者は変わらず、農地を宅地等に変更する）場合の許可です。つまりのうちに自宅を建てたい場合などが該当します。
5条許可は、他人に権利を移転する場合に転用するものです。例えば、建売業者などが農地を買って転売する場合や、農地を宅地にして子供などの本人以外の家を建てる場などが考えられます。許可申請は、売主と買主双方が当事者となります。
一般的に多いのは、農地を宅地等に転用して売買する場合ですが、農地が簡単に宅地に転用できるわけではありません。これには、地法第5条で定める「立地基準」及び「一般基準」の2つの基準を具備している必要があり、簡単に農地を廃止できるわけではありません。
❷農用地転用制度の概要
農地を転用（農地以外のものにすることをいいます。）する場合又は農地を転用するため権利の移転等を行う場合には、原則として都道府県知事又は指定市町村の長の許可が必要です。
指定市町村とは、農地転用許可制度を適正に運用し、優良農地を確保する目標を立てるなどの要件を満たしているものとして、農林水産大臣が指定する市町村のことをいいます。指定市町村は、農地転用許可制度において、都道府県と同様の権限を有することになります。
なお、国、都道府県又は指定市町村が転用する場合には許可は不要とされていますが、学校、社会福祉施設、病院、庁舎又は宿舎のために転用する場合には、許可権者と協議を行う必要があり、協議が整った場合には許可を受けたものとみなされます。また、市街化区域内農地の転用については、農業委員会への届出制となっています。
立地基準とは何か？
農地には5種類の区分があります（以下の表参照）。それぞれ転用の可否について基準があります。これを立地基準といい、宅地転用できる農地は5種のうち、第二種農地と第三種農地のみです。
簡単に言うと、市街地かまたは市街地近くの農地のみであり、他の農地は生産性が高く転用はなかなか難しいということです。
※参考文献:農地転用許可制度の概要|農林水産省(H31)
一般基準とは？
当該農地を転用するためには、以下の一般基準を満たす必要があります（自治体により多少表現なは異なります）。
農地法に定める要件としては、
- 申請に係る農地を当該申請の用途に供することが確実であること（4条6項3号､5条2項3号）
- 周辺の農地に係る営農条件に支障を生ずるおそれがないこと（4条6項4号､5条2項4号）、
- 一時的な利用のための転用において、その利用後にその土地が耕作の目的に供されることが確実であること（4条6項5号､5条2項5号、6号）
上記を担保する要件として、以下のような要件を具備することが一般的です。
- 資力や信用がある
- 農地の関係権利者の同意
- 転用許可後速やかに申請目的のために使う見込みがある
- 許認可が必要な事業に使用する場合は、許認可を受けられる見込みがある
- 行政と協議を行っている
- 転用する農地と一体に使用する土地を利用できる見込みがある
- 事業の目的に合った広さ
つまり、転用した後に確実に建築建築を行うかを含めて審査されますので、事前に窓口の自治体との調整が必要になります。
農地の転用をについて、不動産業者の仲介、買取の場合は、単に仲介するのみではなく、転用後の流れを含めて理解している業者に依頼する必要があります。
緩和措置により、建売のみであった農地転用が、建築条件付きの販売が可能となっています。つまり買い取った土地などを売買する場合に、自社または自社が指定する建設業者が家を建てることが条件となっている場合、建築前であっても、許可可出るというもので、これにより、購入者の自由度が上がりました。
要件としては、
- ①農地転用事業者と土地購入者が売買契約を締結し、転用事業者または転用事業者指定の建設業者と概ね3カ月以内に建築請負契約を締結すること
- ②建設業者と土地購入者が3カ月以内に建築請負契約を締結しなかった場合、土地の売買契約が解除されることを契約書で規定
- ③土地の全てを販売することができないと判断した時は、残余地に自ら住宅を建設すること─の全てを満たす場合。
となっています。
❸農地転用許可申請を行う際の手続きの流れ
以下のフロー図のように進みます。
●小規模農地の転用の場合
30アール以下の農地を転用する場合の手続
●比較的大規模な農地の転用の場合
30アールを超える農地を転用する場合の手続
●市街化区域内農地の農地転用の場合
農業委員会への提出：基本的に届出であるため、上記の許可よりも手続きは簡素化されます。
農地転用に必要な添付書類（例）
申請者が法人である場合には、定款（又は寄付行為）の写し及び法人の登記事項証明書
申請に係る土地の登記事項証明書
申請に係る土地の地番を表示する図面
転用候補地の位置及び附近の状況を示す図面（縮尺10,000分1～50,000分の1程度）
転用候補地に建設しようとする建物または施設の面積、位置および施設間の距離を表示する図面（縮尺500分1～2,000分の1程度。当該事業に関連する設計書等、既存の書類の写しを活用することも可能です。）
転用事業を実施するために必要な資力及び信用があることを証する書面（金融機関等が発行した融資を行うことを証する書面や預貯金通帳の写し（許可を申請する者のものに限る。）を活用することも可能です。）
所有権以外の権原に基づく申請の場合には、所有者の同意書
耕作者がいるときは、耕作者の同意書
転用に関連して他法令の許認可等を了している場合には、その旨を証する書面
申請に係る農地が土地改良区の地区内にある場合には、当該土地改良区の意見書（土地改良区に意見を求めた日から30日を経過してもその意見を得られない場合には、その事由を記載した書面）
転用事業に関連して取水または排水につき、水利権者、漁業権者その他関係権利者の同意を得ている場合には、その旨を証する書面
その他参考となるべき書類
出典https://www.maff.go.jp/j/nousin/noukei/nouten/nouten_gaiyou.html
農用地転用の費用
所有権移転登記や測量、地目変更、分筆、開発許可などにかかる費用は、農用地転用に係る行政書士報酬とは別途必要になります。
測量→設計事務所、測量事務所、土地家屋調査士等に依頼
分筆、登記→土地家屋調査士、司法書士に依頼
開発許可→別と開発許可の申請をお見積りいたします。
※当事務所の費用については、こちらに記載しています。
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