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3階建ての建物を旅館業に転用する場合の注意点

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3階建ての建物を旅館業に転用する場合の注意点を2019.1.31現在の法令、取り扱いをもとに解説いたします。2018年の建築基準法改正(未施行部分あり)は、今後施行されれば、旅館業(ホテル、旅館、簡易宿所)への転用が可能な木造建築物が増加すると思われますが、現在の規制と緩和の方向性を見ていきましょう。

3階建ての建物の建築制限

3階以上のフロアを旅館等の特殊建築物にするためには(ホテルや簡易宿所などの宿泊施設は、建築基準法27条の特殊建築物となります。)が、防火地域内等では、一定の規模以上の木造特殊建築物は、建築不可となっています。

宿泊施設の種別に応じて設置基準があり、客室面積など要件があり、建物の計画の規模によって、耐火性能も変わります。

ホテル旅館などの木造宿泊施設の場合は、次のとおりとなっています(2019.1.31現在

※なお、建物の規模による内装制限や複合用途の場合の取扱い等で要件は異なりますので注意

建築(建築基準法 2 条 9 2

耐火建築物とは、「主要構造部」と「外壁の開口部で延焼のおそれのある部分」が、一定の性能(※火災が終了するまで耐えられることが 確認されたもの)を有している建築物です。したがって、耐火建築物は、「主要構造部を耐火構造とした建築物」とは異なり、開口部について一定の性能が要求されている建築物ですので、扉を防火戸にするなど、耐火性能を満たす必要があります。

※耐火構造、耐火建築物については、こちらの国土交通省資料が詳しくまとまっています。↓

木造3階建ての戸建て住宅、共同住宅

一般の戸建て住宅は建築基準法上の特殊建築物ではありませんので、通常は特殊建築物のような耐火性能は要求されません。しかし、都市計画法では防火・防災のために、商業地域、大きな幹線道路沿い、住宅密集地域などは、広範囲に「防火地域」が定められています。

建築基準法は、防火地域では火災が発生した場合、その延焼を最小限に食い止めるため、3階以上又は延べ床面積100平方メートル超の建物は住宅であっても(特殊建築物ではなくても)耐火建築物にすることが義務付けられています。

また、以前は木造の住宅は、準耐火構造は可能でも、耐火構造とすることは認められませんでしたが、国土交通大臣の認定を受けれは、木造での耐火建築物の建築が可能となり、防火地域での100㎡以上や3階建ての住宅の建築も可能となりましたので、これまでの大きな法改正を見ていきましょう。

●昭和62年改正 「準防火地域で木造3階建て可能に」

木造3階建住宅の歴史は、1987年の建築基準法一部改正により、市街地の有効利用を図るため、準防火地域において木造3階建の住宅の建設が解禁となったことがはじまりです。しかし、「防火地域」については木造の3階建て以上の建物、100㎡を超える建物は木造では建築できないため、RC造か、もしくは耐火被覆の鉄骨造などの工法などが主流でした。

●平成16年改正で「木造耐火構造」

しかし、平成16年(2004年)に2×4(ツーバイフォー)工法、2006年には木造軸組み工法で、木部を一定の被覆をした構造が国土交通大臣の認定を取得し建築可能になりました。これが、木造耐火建築物というもので、これ以降、木造で3階建ての住宅、アパート、規模の大きい商業施設やなどの大規模な建築が可能になりました。

旅館業に転用する場合の注意点

上記の理由で、古い3階建ての建築物は、少なくとも、住宅としての耐火性能を有していることが分かりますが、注意点は、住宅は特殊建築物でないため、多くの免除規定があります。また、小規模な住宅は、竪穴区画を免除する規定が存在しますが、住宅➾ホテル(特殊建築物)に変更する場合、主要構造部だけではなく、こうした緩和規定も考慮する必要がありますので、ご注意ください。

一般的には、こうした緩和規定は、旅館業に転用する場合は、適応しなくなると考えるべきでしょう(詳しくは、建築士、特定行政庁等に確認しながら、修正可能であれば、改修工事を行うことが想定され、こうした緩和部分の壁や扉等を回収する場合は、法律で規定された性能を有するもので行うことが想定されます)。

※建築基準法9条但し書き

もう一つの免除規定は第9項のただし書きに規定される、住戸の区画免除である。条文では第9項第2号に規定されている。要約すると、階数が3階以下で床面積が200㎡以内の住宅については、その内部の竪穴は区画が免除される。

建築基準法施行令112条第9項(抜粋)

主要構造部を準耐火構造とし、かつ、地階又は3階以上の階に居室を有する建築物の住戸の部分(住戸の階数が2以上であるものに限る。)、吹抜きとなつている部分、階段の部分、昇降機の昇降路の部分、ダクトスペースの部分その他これらに類する部分(当該部分からのみ人が出入りすることのできる公衆便所、公衆電話所その他これに類するものを含む。)については、当該部分(当該部分が第1項ただし書に規定する用途に供する建築物の部分でその壁床面からの高さが1.2m以下の部分を除く。及び天井の室内に面する部分回り縁、窓台その他これらに類する部分を除く。以下この項において同じ。の仕上げを準不燃材料でし、かつ、その下地を準不燃材料で造つたものであつてその用途上区画することができない場合にあつては、当該建築物の部分)とその他の部分(直接外気に開放されている廊下、バルコニーその他これらに類する部分を除く。)とを準耐火構造の床若しくは壁又は法第2条第九号の二ロに規定する防火設備で区画しなければならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する建築物の部分については、この限りでない

 避難階からそ直上階又は直下階のみに通ずる吹抜きとなつている部分、階段の部分その他これらに類する部分でその壁及び天井の室内に面する部分の仕上げを不燃材料でし、かつ、その下地を不燃材料で造つたもの

 階数が3以下で延べ面積が200m2以内の一戸建ての住宅又は長屋若しくは共同住宅の住戸のうちその階数が3以下で、かつ、床面積の合計が200m2以内であるものにおける吹抜きとなつている部分、階段の部分、昇降機の昇降路の部分その他これらに類する部分

住宅宿泊事業における注意点

3階建戸建て住宅の制限については「民泊の安全措置の手引き~住宅宿泊事業法における民泊の適正な事業実施のために~」の中で9ページに記載があります。

(3)届出住宅の規模に関する措置について(告示第二第二号イ~ホ)

“宿泊者使用部分を3階以上の階に設けないこと”との記載があり、例外的に”届出住宅が耐火建築物である場合”とされています。

こちらは、住宅宿泊事業法の安全措置に関するチェックリストの中にも項目として出ています。

したがって、木造3階建てでもできないことはないのですが、この点ご注意ください。大田区の特区民泊においても、ほぼ同様で、3階を使用しないことが要件となつています。

規制緩和の動き

ここまで、木造3階建ての規制を長々とご紹介しましたが、2018年6月の法改正により緩和が決意しています(2019.1.31現在未施行)。

こちらにもまとめましたが、耐火建築物でなくとも3階建ての木造建築物が可能になる可能性があります。

改正のポイントは、宿泊施設に関しては大きく2つで、

●用途変更の申請が必要な面積の緩和 100㎡超→200㎡超

●3階建の特殊建築物の耐火建築物とする要件の緩和

以下、国土交通省の法改正の要旨ですが、原則として、耐火建築物でなくとも3階建ての特殊建築物が可能になるように見えます。

改正とともに、竪穴区画などの基準も緩和されれば、完全に木造3階住宅が旅館儀用に転用可能になるわけですが、以下のような既定のパブリックコントが募集されています。

※3ページの部分に重要な記載がありますが、以下のとおりです。

(4) 小規模な特定特殊建築物の特例に関する技術的基準

③ 階段の安全措置に関する技術的基準(令第112 条第9 項・令第121 条関係)
階数が3で延べ面積が200 ㎡未満の建築物であって法別表第一(い)欄(二)項に掲げる用途に供するもの(以下「小規模( 二)項建築物」という。)のうち、主要構造部が準耐火構造でないものについては、次に掲げる用途に応じて、竪穴部分とそれ以外の部分をそれぞれ次に掲げる防火設備等で区画することとする。
・ ホテル、旅館、下宿、共同住宅、寄宿舎及び児童福祉施設等(通所利用するもの)の場合は、間仕切壁又は戸

・ 病院、診療所(患者の収容施設があるものに限る。)及び児童福祉施設等(就寝利用するもの)の場合は、間仕切壁又は防火設備(20 分間の遮炎性能を有するもの。ただし、竪穴部分以外の部分にスプリンクラー設備を設置した場合にあっては10 分間の遮炎性能を有するもの。)また、小規模( 二)項建築物のうち、病院、診療所及び児童福祉施設等であって、上記の防火設備等により区画されている場合に限り、2以上の直通階段の設置を要しないものとする。

これを見る限り、竪穴区画部分については、防火性能はともかくとして、戸や壁で覆うことが必要なのであろうことが伺えます。また、主要構造部が耐火構造でない小規模特殊建築物の階段のことを言っているため、耐火3階建ての場合は、メゾネット構造でも可となるのかもしれません。※実際に管轄の各自治体(特定行政庁)がどのような運用を行うのか、又は条例規則等で独自に規制をする可能性もありますが、書きぶりとしては緩和すると言っているように伺えます。

(10) 防火地域又は準防火地域内の建築物に関する技術的基準
壁、柱、床その他の建築物の部分及び防火設備の技術的基準(法第61 条関係)
(イ) 以下に掲げる建築物について、「耐火建築物」又は「耐火建築物と同等以上に延焼防止性能が確保された建築物」とすることを求めるものとする。
イ 防火地域内にある建築物で、階数が3 以上又は延べ面積が100 ㎡を超えるもの
ロ 準防火地域内にある建築物で、地階を除く階数が4 以上又は延べ面積が1,500 ㎡を超えるもの
(ロ) 以下に掲げる建築物について、「準耐火建築物」又は「準耐火建築物と同等以上に延焼防止性能が確保された建築物(下記ハの建築物の場合、現行の令第136 条の2に掲げる基準に適合するものを含む。)」とすることを求めるものとする。
防火地域内にある建築物で、階数が2以下かつ延べ面積が100 ㎡以下のもの
ロ 準防火地域内にある建築物で、地階を除く階数が2以下かつ延べ面積が500 ㎡を超え1,500㎡以下のもの
ハ 準防火地域内にある建築物で、地階を除く階数が3かつ延べ面積が1,500 ㎡以下のもの
(ハ) 準防火地域内にある建築物で、地階を除く階数が2以下かつ延べ面積が500 ㎡以下のもの(木造建築物等に限る。)について、「外壁及び軒裏で延焼のおそれのある部分を防火構造とし、かつ、外壁開口部で延焼のおそれのある部分に、建築物の周囲において発生する通常の火災による火熱が加えられた場合に、20 分間屋内側の面に火炎を出さない防火設備を設けた建築物」又は「当該建築物と同等以上に延焼防止性能が確保された建築物」とすることを求めるものとする。
(ニ) 準防火地域内にある建築物で、地階を除く階数が2以下かつ延べ面積が500 ㎡以下のもの(木造建築物等を除く。)について、「外壁開口部で延焼のおそれのある部分に、建築物の周囲において発生する通常の火災による火熱が加えられた場合に、20 分間屋内側の面に火炎を出さない防火設備を設けた建築物」又は「当該建築物と同等以上に延焼防止性能が確保された建築物」とすることを求めるものとする。
(ホ) 現行規定において基準の適用が除外されている以下の建築物については、従来と同様の取扱いとする。
イ 延べ面積が50 ㎡以内の平家建ての附属建築物で、外壁及び軒裏が防火構造のもの(防火地域に限る。)
ロ 卸売市場の上家又は機械製作工場で主要構造部が不燃材料で造られたものその他これらに類する構造でこれらと同等以上に火災の発生のおそれの少ない用途に供するもの

いずれにしても、現段階では、緩和の程度は不明確ですが、旅館業への転用が緩和される方向であることは明らかです。今後の動向に注視する必要があります。

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※この記事は2019.1.31時点の法令をもとに書いておりますので、法改正等にご注意いただき、最新の法令、取扱等ご確認ください。

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